以房養老評價兩極的原因是一句話：月撥 4 萬的人，第 143 個月起只領 27,000 元——土銀自己算給你看

更新日期：2026 年 10 月 8 日｜官網原文抄錄日：2026 年 10 月 8 日（合作金庫「以房養老－幸福滿袋貸款」頁、兆豐「以房養老貸款–歡喜樂活」頁、臺灣土地銀行「樂活養老貸款」頁含 Q&A 全題、合作金庫《消費者貸款手續費收費標準一覽表》、金管會銀行局以房養老統計專頁）

我是戴安。你在查的是以房養老每個月能領多少，但你真正在決定的是兩件事：這筆錢要從房子裡領到幾歲，還有房子最後要清掉多少。

這個產品在網路上的評價很兩極。有人說它是退休族的救命繩，有人說它根本不划算。我今天把三家銀行的產品頁逐頁抄完，發現兩邊講的其實是同一件事的兩端——而那件事，臺灣土地銀行已經自己寫在 Q&A 裡，還附了算式。

先給答案：我會先看的那一欄

三家寫法三個樣子。我會先看一欄，而且只看這一欄：產品頁上有沒有寫「利息怎麼從你每月領的那筆錢裡扣、扣到多少為止」。

為什麼是這一欄？因為以房養老跟一般貸款的方向是反的。一般貸款是你一次拿到錢、每個月還錢；以房養老是你每個月拿錢、房子最後一次還清。問題出在中間：你每個月領的那筆錢，跟你每個月要付的利息，是算在同一筆帳上的。利息會先從你要領的那筆錢裡扣掉，扣完才給你。

三家裡面，把這件事寫在產品頁上的是兆豐跟土銀。合庫那一頁，「利息怎麼收」整頁沒有寫——它寫了「採平均法按月定額撥付」，也在常見問題裡寫了「貸款每月應繳納的利息金額會隨著指標利率變動」，但沒有一句話告訴你這兩筆錢是同一筆帳。

先把這幾個詞講成白話，下面才看得懂：

• 以房養老：官方名字叫「商業型不動產逆向抵押貸款」。房子還是你的，所有權不過戶給銀行（土銀 Q&A 原文：「不需要，惟須設定第一順位最高限額抵押權予本行」），但房子上面會壓一個抵押權。
• 按月撥付：核貸金額不是一次給你，是除以期數、每個月給一點。三家都是這樣寫的。
• 利息委繳上限：每個月從你要領的那筆錢裡最多能扣多少利息。兆豐寫「月定額撥付金額之 1/3」，土銀寫「每月所撥金額三分之一（計算至千元，以下捨去）」。
• 掛帳利息：超過上限、當月沒收走的利息，銀行先記在帳上，等到期跟本金一起算。土銀明寫掛帳的部分不會再滾利息（「不會，僅依本金餘額計算利息」）。
• 認定價／查估值／孰低：土銀算額度用兩個價，取比較低的那一個。兩個價「均由本行認定之」——這是它原文的寫法。講白一點：像兩個人幫你的房子估價，一個說 900 萬、一個說 850 萬，銀行照 850 萬那個算，而且這兩個估價的人都是它找的。
• 年齡加計貸款期間：你的年紀加上要借幾年，要大於某個數字。土銀寫「不得低於 95」，兆豐寫「合計須≧90」。數字不同，能領到幾歲就不同。
• 第一順位最高限額抵押權：房子上面的第一個抵押權要給承辦這筆的銀行。所以房子如果在別家還有貸款，土銀原文寫「應先清償他行貸款或轉貸至本行後，再申辦本項貸款」。
• 專業諮詢認證函：撥款前要先找律師諮詢、拿一張證明。兆豐跟土銀都寫了，而且兩家都寫律師費由借款人自己付。
• 流抵契約：寫在土銀「人不在了怎麼辦」那一格裡的第三種方式——把房子的所有權直接移轉給銀行。這是全篇後果最重的一個詞，第七節會整段講。
• 指標利率：銀行每個月重新公告的一個基準數字，你的利率＝這個基準＋一個固定加碼。所以「機動計息」不是銀行想調就調，是這個基準動、你的利率跟著動。三家盯的基準各自不同：合庫看「台銀、土銀、華銀、彰銀、一銀及本行等六家銀行一年期定期儲蓄存款機動利率之平均利率」、每月十五日調整一次；兆豐看自己的消費金融放款指標利率、按月調整；土銀寫「本行公告指標利率（月調）1.72%，固定加碼1.01%」。基準不是同一個，所以那幾個 2.4%、2.5% 不能並排比大小。
• 總費用年百分率：利息加上手續費加總之後的真實年成本，三家都要公告，但公告的那個數字是用某一天的指標利率算的。它的作用像貨架上那張「每 100 公克多少錢」的小標籤——同一包東西，有人寫一包 99 元、有人寫每 100 公克 33 元，後面那個才拿得來比。只是這張標籤是用某一天的利率印上去的，印的那一天就叫計算基準日。

下面這張表，是我用土銀自己公告的那套規則，把 360 期逐月算完的結果。官網沒有這張表。

這張表不是我發明的規則——土銀自己把答案寫在 Q&A 裡

上面那張表看起來像是我們做出來的，其實不是。那五條算法，一條一條都是臺灣土地銀行「樂活養老貸款」頁 Q&A 的原文。

它那一題叫「每個月可以領多少錢？」，原文這樣寫：

「例如：核貸1,440萬元，貸款30年，年利率2.75%（假設貸款期間均不變動），則原則上每月可領4萬元〔1,440÷(30×12)〕。」

「承前例，第1個月可領4萬元，第2個月可領39,908元（40,000-40,000×2.75%÷12），第3個月可領39,817元（40,000-80,000×2.75%÷12），依此類推。」

「又利息委繳上限為每月所撥金額三分之一（計算至千元，以下捨去），故每月最少可領第1個月所撥金額三分之二，未繳利息部分由銀行以掛帳方式處理，俟借款到期與本金一併清償。」

「承前例，雖然自第2個月起將逐月減少，惟第143個月起至第360個月，每月固定領取27,000元整。」

我把這四句話寫成公式，再跑一次 360 期。四個檢核點全部對上：第 2 個月我算 39,908.33，它公告 39,908；第 3 個月我算 39,816.67，它公告 39,817；開始撞到上限的那一期我算第 143 期，它公告「第 143 個月起」；撞上限之後固定能領的金額我算 27,000，它公告「每月固定領取 27,000 元整」。

也就是說，這套算法不是我們的推論，是承辦銀行自己的算法。我們只是把它那一題沒算完的部分算完了——它停在「每月固定領取 27,000 元」，沒有往下算「30 年總共實際入手多少」跟「到期要清掉多少」。這兩個數字在上面那張表的最後兩欄。

把第一列攤開來講一次：這個人以為自己簽的是「月撥 4 萬、領 30 年、總共 1,440 萬」。照土銀自己的規則算完 360 期，他實際入手 10,648,325 元，是名目金額的 73.95%，平均每個月 29,579 元。而房子到期要清掉的是16,571,825 元（本金 1,440 萬，加上掛帳利息 2,171,825 元）。他領走 1,065 萬，房子要還 1,657 萬，中間那 592 萬是利息——其中 375 萬是這 30 年裡從他每月領的錢裡扣走的，217 萬是掛帳到最後算的。

這就是為什麼評價會兩極。說它好的人在看第 1 個月那 4 萬，覺得不划算的人領到的是第 143 個月以後那 27,000。兩個數字都是真的，都在同一題 Q&A 裡。

換成信封來講：每個月有人遞一個信封到你手上，信封外面寫 40,000。第一個月裡面真的是 40,000。第二個月，有人在封口之前先從裡面抽掉 92 元；第三個月抽 183 元；抽的金額每個月往上加一點，加到 13,000 就不再加了——因為土銀寫了上限是每月所撥金額的三分之一、算到千元為止。從第 143 個信封開始，每一個信封裡面都是 27,000，一直到第 360 個。而那些被抽走的錢沒有消失，它記在一張紙上，最後跟房子一起算——而且那張紙在你想續約的那一天，會先從新的額度裡扣掉。土銀甚至把這張紙寫進 Q&A 了：「至少每年將已撥貸本金暨累積掛帳利息之對帳單，交給您簽章確認。」

這裡要先講一句對我們自己不利的話：這張表是我們算的，不是任何一家銀行公告的。它假設貸款期間利率不變——而三家都寫了這是機動計息，利率會隨指標利率變動。土銀自己的例子也是這樣假設的（「假設貸款期間均不變動」），所以這個假設不是我們多加的，但它確實是一個假設。利率往上動，撞到地板的那一期會提前，掛帳利息會更多。

三家產品頁，讀者真的會問的那六欄，各寫了幾欄

下面這張表在比什麼：不是比誰便宜，是比誰把你會問的事寫出來了。最後一欄是我的判斷。

你一定會問的那一欄	三家產品頁分別寫了什麼（2026-10-08 抄錄）	戴安怎麼判
利息怎麼收、從哪裡扣	合庫：這一頁沒寫（整頁找不到「繳息」「扣抵」「一次清償」）。 兆豐：寫了——「貸款利息按月繳息，利息收取上限為月定額撥付金額或定額給予額度之1/3，餘未收取之利息（不另計息）於貸款到期或終止時一次清償。」 土銀：寫了，而且把第 143 期與 27,000 算給你看。	這一欄沒寫，後面五欄都不用看了——它決定你實際領多少
開辦費／手續費到底幾筆、各多少	合庫：這一頁沒寫金額（「開辦」0 次，費用要去另一張收費標準表查，見下一節）。 兆豐：「開辦費新臺幣5,000元」＋「信用查詢費新臺幣300元」。 土銀：「開辦費3,000元及徵信調查費每人200元，並代票交所收取票據信用資料查詢費用100元，合計3,300~3600元」，而且明寫「以上不包含律師諮詢費、代書費用、設定費用以及火險地震險等相關保險費用」。	寫了「不包含什麼」的那一家最誠實——因為沒寫的那幾筆才是會嚇到人的
提前清償要不要罰	合庫：產品頁 0 次。收費標準表上有：撥貸日起三年內全部清償，依申請塗銷抵押權日前 3 個月內所償還的累計本金計付 1%／0.75%／0.5%。 兆豐：這一頁 0 次。 土銀：「可以，毋須支付違約金。」	三家只有一家在產品頁上正面回答；另兩家要你自己去翻別的檔案或打電話
期滿人還在，怎麼辦	合庫：這一頁沒寫。兆豐：只寫到期一次清償，沒寫能不能續。 土銀：可續貸，每次延長最長 5 年，但要重估擔保品，而且「續撥額度加計未還本息（含掛帳利息）」要壓在成數之內。	這一欄是整個產品最大的風險格，兩家留白
借款人過世了，房子怎麼辦	合庫：0 次。兆豐：0 次。 土銀：三種方式，第七節整段抄。	家裡人會問的那一題，兩家的產品頁上一個字都沒有
屋齡有沒有限制	三家都沒寫「屋齡」兩個字。土銀寫的是建物登記用途要含有「住宅」「商業用」「農舍」「公寓」或「住」字樣；兆豐寫「房屋座落位置及條件需符本行相關規範」。	大家在搜「以房養老屋齡限制」，但這三頁都沒有這一欄。問法是：「我這間 ○ 年的公寓，建物登記用途寫的是住宅，你們收不收？剩餘耐用年數會不會影響認定價？」

土銀那句「不包含律師諮詢費、代書費用、設定費用以及火險地震險」裡有兩個詞要先懂：代書就是幫你辦抵押權登記的地政士，設定費是登記那個抵押權要繳給地政事務所的規費——土銀自己舉例「設定金額1,000萬元，則設定費用為1萬元」（千分之一）。這幾筆加起來才是你真正要先掏的錢，而三家的產品頁上一筆都沒有把總數寫出來。

這是我 2026 年 10 月 8 日逐頁抄的三個產品頁，會變。「0 次」指的是「本站今天抄的那一頁上沒有寫」，不是「這家銀行沒有這個規定」——規定可能寫在契約、說明書或別的公告裡。

所以我會先看，而且會先跳過的，就是這一條：開辦費、帳管費、提前清償違約金這三格，產品頁上任何一格問不出數字的，先跳過比價。不是它貴，是它不讓你算。照上面這張表數：合庫三格在產品頁上是 0／3，兆豐 1／3，土銀 2／3。

以房養老要找哪一家？官網寫了什麼

先講一句會得罪人的話：「以房養老 銀行推薦」這種排行榜，別看。不是因為寫的人不用心，是因為這三家的數字根本不是拿同一把尺量出來的，排不出榜。

我把三家的三個基本欄位並排，你就知道為什麼：

比什麼	三家各自的寫法（官網原文）	戴安怎麼判
額度怎麼算	合庫「依本行授信擔保品鑑估規定辦理，首次最高可貸七成」。 兆豐「最高按鑑價7成」。 土銀臺北市與新北市捷運站 1,000 公尺內「最高按認定價7成及查估值9成孰低範圍內核貸」，其餘地區「最高按認定價6成及查估值9成孰低」。	「七成」三家講的不是同一個基數，土銀還分地區；七成對七成不能直接比
能領到幾歲	合庫「最長35年」（這一頁沒寫年齡加計）。 兆豐「最長30年，且申請人年齡加計貸款期間合計須≧90」。 土銀滿 65 歲者「至少10年且最長以30年為限，另加計借款人年齡合計數不得低於95」；滿 60 至未滿 65 歲者「一律為30年」。	這一欄差最多：60 歲的人在合庫頁上看到的是 35 年，在另兩家是 30 年
公告利率	合庫分段式「前2年2.338%起，第3年起2.638%起」、一段式「2.608%起」（分段式要貸 10 年以上才適用）。 兆豐「2.488%起，每月定期浮動計息」。 土銀「最低2.51%〜3.29%機動計息」。	三家的指標利率不是同一個東西，這三組數字我不會並排比大小

這一欄自己換算一次，30 秒就好，而且結果可能跟你想的相反。「年齡加計貸款期間」那個門檻不是上限，是下限——它規定的是你「至少」要借幾年，不是最多。土銀寫滿 65 歲者「不得低於 95」，所以 95 減你的年紀＝你至少要借幾年：67 歲的人至少要借 28 年，最長 30 年。兆豐寫「合計須≧90」，90 減你的年紀＝至少要借幾年：67 歲的人至少要借 23 年，最長 30 年。合庫這一頁沒寫年齡加計，只寫最長 35 年。

把這件事講白：你越年輕來辦，被規定要攤的年數越長，每個月撥到手的就越薄。60 歲的人在土銀是「一律 30 年」，等於 596 萬要分成 360 份；75 歲的人反而可以把同一筆錢分成 240 份領。這一欄比利率更會決定你辦不辦得成、以及一個月實際進得來多少。

三家的利率都是機動計息，而且三家的指標基礎各自不同：合庫是「台銀、土銀、華銀、彰銀、一銀及本行等六家銀行一年期定期儲蓄存款機動利率之平均利率」每月十五日調整；兆豐是「本行消費金融放款指標利率」按月調整；土銀是「本行公告指標利率（月調）1.72%，固定加碼1.01%」。基礎不同的利率不能並排比大小，這是為什麼上面那一欄我只抄不評。抄錄日 2026-10-08。

還有一句話我一定要寫：三家都在頁上保留了准駁權。合庫寫「本行保有核貸與否以及專案內容變更、終止之權利」，兆豐寫「本行保有最終核貸與否及實際核貸金額與利率之權利，並對核貸款項保有決定動撥時程之權利」，土銀寫「本行保有貸款額度、適用利率及最後核貸與否之權利」。所以上面所有的利率跟成數，都是公告的上限或下限，不是你會拿到的那一個。本站不預測核貸結果，也不預測額度，更沒有任何一家銀行授權我們這樣做。

另外一件順手確認的事：合庫那一頁明寫「本行未與任何代辦貸款業者合作，貸款問題或需求請直接與本行洽詢辦理」。兆豐與土銀的頁上則都要求撥款前先找律師諮詢、取得證明（土銀叫「專業諮詢認證函」），而且兩家都寫律師費由借款人負擔。這兩件事要分清楚：律師諮詢是銀行自己要求的程序，代辦不是。要提醒的是，這筆律師費兩家都沒有公告金額——兆豐只寫「相關之律師費用由申請人負擔」，土銀只寫「相關費用須由借款人負擔喔」。沒有公告就是沒有公告，我不拿坊間行情替它填，但這一定是你第一通電話要問的那幾筆之一。有人用「幫你辦以房養老」來收費的時候，拿合庫這句話去對一下。

費用與總費用年百分率：一家的範例跟自己的收費表對不上，三家的年百分率也不能並排比

先講費用。合庫的以房養老產品頁上沒有開辦費金額，但合庫有一張《消費者貸款手續費收費標準一覽表》，標題下面寫「（自115年5月2日起適用）」。那張表第 3 項「開辦費（含續約、展期）」一般那一格寫：

「依申貸額度千分之一．五計收，低於5,000元者以5,000元計收。」

第 1 項「信用查詢費（含票信查詢費用）」寫「每人300元」。

然後回頭看以房養老那一頁的年百分率範例，它寫：

「年百分率試算基礎為貸款金額600萬元，依前述利率，貸款期間20年。各項相關費用總金額：5,300元起，總費用年百分率：2.62%起（浮動計息）。」

兩頁都是合庫自己的官方文件，我把數字接起來算一次：600 萬的千分之一點五是 9,000 元，加上信用查詢費 300 元，是 9,300 元。可是範例上寫的費用總額是 5,300 元——而 5,300 剛好是「開辦費收到下限 5,000 元」再加 300。收到下限 5,000 元，對應的申貸額度大約在 333 萬元以下（5,000 除以 0.0015 大約 333.3 萬）。

範例的金額寫 600 萬，費用卻用開辦費下限那一檔。我不替合庫解釋為什麼會這樣，它也在數字後面寫了一個「起」字。我只告訴你一件事：你如果照這個範例去推自己要付多少開辦費，會少算。要借 600 萬的人，按它自己公告的收費標準，那一筆是 9,000 元不是 5,000 元。

再講年百分率。三家都公告了，但三個範例的前提不一樣：

哪一家的範例	範例前提（金額／期間／費用總額）	公告年百分率與計算基準日	戴安怎麼判
合庫 幸福滿袋	600 萬元／20 年／5,300 元起	2.62% 起；基準日 113 年 4 月 15 日（距今 906 天）	金額最大、費用卻最低檔，見上面那一段
兆豐 歡喜樂活	200 萬元／20 年／5,300 元	2.51%；基準日 113 年 4 月 23 日（距今 898 天）	費用兩筆加起來剛好 5,300，數字對得上
土銀 樂活養老	200 萬元／20 年／3,300〜3,600 元	2.75%〜3.31%；基準日 114 年 6 月 10 日（距今 485 天）	我會先看這一列：三家只有它給了區間兩端，也只有它的費用能逐筆對上

基準日舊不等於利率舊、也不等於數字錯——合庫同一段自己就寫了「實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為主」。要留意的只有一件事：你看到的那組年百分率，是用那一天的指標利率算出來的。三家的指標基礎不同（見上一節），所以這三組年百分率我不並排比大小，只看各自的費用能不能對上。抄錄日 2026-10-08。

還有一件三家都沒寫的事，我覺得比基準日重要：三個範例都只寫「貸款金額 X 元、貸款期間 20 年」，沒有一家寫這個金額是一次借足還是按月撥付。而這個產品本身是按月撥付的。一次借足，第一個月就對全額算利息；按月撥付，利息是從零慢慢長上來的。兩種算法算出來的年成本不會一樣。這不是說它們算錯了，是說你拿這三個數字互相比的時候，你其實不知道自己在比什麼。

辦的人多嗎？主管機關的數字：十年半 11,011 件，平均每件核貸 596 萬

這一欄不用問銀行，金管會銀行局有一個專頁在定期公告，標題叫「銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款情形」。表上只有三欄：基準日、核貸件數、核貸額度（新臺幣億元）。頁尾標示的更新日期是 2026 年 7 月 20 日。

最新一列是民國 115 年 6 月底：核貸件數 11,011 件，核貸額度 656 億元。往回看，上一季（115 年 3 月底）是 10,663 件、628 億元，一季多了 348 件。而這個表最早的一列是民國 104 年 12 月底的 12 件、1.14 億元。

把這兩欄相除，得到一個官方沒有直接公告、但誰都算得出來的數字：平均每件核貸額度 5,957,678 元，大約 596 萬。這就是上面那張表第二到第五列用 596 萬當金額的原因——它不是我挑的好聽數字，是全體銀行十年半下來的平均件規模。

再往回推一層。照三家都寫的「最高可貸七成」，596 萬的額度對應的房子大約值 851 萬；照土銀「其餘地區最高按認定價六成」那一檔推，大約值 993 萬。也就是說，這十年半來真的辦下去的那一萬多件，平均起來是一間八百多萬到九百多萬的房子，換來一個名目月撥一萬六千多塊、實際平均每月一萬二千多塊的現金流。

兩件事要先講清楚，不然這個數字會被用錯。第一，表上寫的是「核貸額度」，不是「已經撥出去多少」——額度是上限，不是入帳。第二，這張表只有件數跟額度兩欄，沒有平均年限、平均利率、平均屋齡，也沒有中途終止了幾件。所以「平均每件 596 萬」是能算的，「平均每個人領了幾年」是算不出來的，我不猜。

期滿人還在、中途想走、人不在了——三個出口各寫在哪一頁

這一節是整篇最重要的，因為它是你簽下去之後最可能遇到、而大部分文章不講的三件事。三家裡面，三個出口都寫出來的只有土銀。

出口一：30 年領完了，人還在

這是以房養老最被低估的風險。土銀 Q&A 原文：

「貸款屆期，借款人得經本行同意延長貸款期限，續予撥貸，每次延長貸款期限最長5年，且本行將辦理擔保品重估，並按重估後認定價及查估值依下列成數規定辦理續撥：擔保品座落於臺北市，新北市捷運站（已完工並啟用通車）1,000公尺範圍內者，『續撥額度加計未還本息（含掛帳利息）』不得逾認定價8成及查估值9成孰低範圍。其餘地區，『續撥額度加計未還本息（含掛帳利息）』不得逾認定價7成及查估值9成孰低範圍。」

三個字要圈起來：「得經本行同意」。續不續，不是你決定的。而且續貸的時候，要先把「未還本息（含掛帳利息）」從重估後的成數裡扣掉——也就是你前面 30 年掛的那一筆利息，會吃掉你能續領的空間。回到第一列那個例子：掛帳利息 2,171,825 元，在第 361 個月那一天要先從額度裡扣掉。

合庫跟兆豐那兩頁，這一格都沒有。兆豐只寫到「貸款本金到期或終止時一次清償」。

出口二：領到一半不想領了，或是房子要賣

土銀兩題都答了，而且答得很短：中途解約還款「可以，毋須支付違約金」；核貸後決定出售房子「須還清貸款」。

兆豐那一頁沒有違約金這一格。合庫的產品頁也沒有，但合庫的收費標準表上有——擔保貸款那一欄寫：撥貸日起三年內全部本金被提前清償、而且請求發給清償證明或塗銷抵押權的，依「申請塗銷抵押權日前 3 個月內所償還之累計本金（不包括正常攤還部分）」計付第一年 1%、第二年 0.75%、第三年 0.5%。（塗銷抵押權＝把房子上面那個抵押權登記拿掉，也就是房子真正「乾淨」回到你手上的那個動作。合庫這條違約金，算的是你申請拿掉抵押權那一天往前 3 個月內還了多少本金。）這個計算基礎對以房養老特別需要問清楚，因為這個產品正常是不攤還本金的。它會怎麼套在這個產品上，我沒有合庫的契約原文，所以不替它斷言——這一題你要打電話去問。

出口三：人不在了

土銀 Q&A 原文，三種方式照抄：

「借款人生命結束時，借款契約即終止，並停止撥款。還款方式依序有下列三種：由借款人之繼承人清償借款。由本行向法院聲請拍賣擔保品，就賣得價金受償。如不足清償應就借款人其他財產進行追償。執行『流抵契約』，亦即將擔保品之所有權移轉予本行。如擔保品價值足以清償本行債權，應將超逾之價值返還繼承人；如不足清償，應就借款人其他財產進行追償。」

先把「流抵契約」講白：它有點像當鋪——東西押在那裡，到期沒贖，當鋪直接留下它。但有兩個差別很重要。第一，這只發生在身故之後；你活著、而且照約定走，銀行不能來收房子。第二，房子價值超過銀行債權的那一部分，依土銀原文「應將超逾之價值返還繼承人」——當鋪不會還你，這裡會。

然後是那句出現兩次的：「如不足清償，應就借款人其他財產進行追償。」這句話是家裡最容易誤會的一句，我把它拆開講，因為誤會的代價是整個決定做反。

它追的是借款人自己名下的其他財產——媽媽的存款、媽媽名下的另一間房、媽媽的股票。它寫的是「借款人其他財產」，不是「子女的財產」。

至於子女這一端，規則不在銀行的產品頁上，在民法。全國法規資料庫今天（法規整編資料截止日：民國 115 年 10 月 2 日）的條文是這樣寫的：

民法第 1148 條第 2 項：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」

民法第 1174 條：「繼承人得拋棄其繼承權。前項拋棄，應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之。」

白話說就是兩件事：第一，繼承人只用「繼承到的遺產」去還（一般講的「限定繼承」，現在是法律預設，不用另外申請）；第二，不想繼承的話可以拋棄繼承，但有時限——「知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之」。

所以正確的問法不是「我以後要不要替媽媽還錢」，而是「媽媽名下除了這間房子還有什麼？那些東西夠不夠清掉這一筆？」——這一題你今天就能算，不用等。

這一段的出處是法律條文，不是那三家的產品頁；要套到自己家的狀況上請找律師，而這個產品撥款前本來就要經過律師諮詢。

這就是為什麼我會對一種做法說「我不會」：為了幫人還債、或是為了把錢拿去投資，而把房子押出去領這筆錢，我不會這樣做。理由不是我覺得風險高，是上面這句原文——房子不足清償的時候，追的是借款人其他財產。你本來想保住的那些東西，在同一張契約的射程裡。這不是在評斷你怎麼理財，是在讀同一張契約裡那一句「就借款人其他財產進行追償」。

合庫跟兆豐的產品頁上，這一格一個字都沒有。要問的話，問法是：「借款人身故之後，還款順序是什麼？有沒有流抵契約？不足清償會不會追其他財產？」

順便抄一段土銀寫得很細、而且對家屬很有用的：它會「檢視您月付金領取情形，如發現連續達三個月無領取紀錄時，將聯繫您瞭解原因」、「至少每半年將訪視或聯繫您乙次，如無法取得聯繫，本行得暫停撥款」、「至少每年將已撥貸本金暨累積掛帳利息之對帳單，交給您簽章確認」。它頁上還加了一句：「當本行行員與您聯繫時，請別以為是詐騙集團喔！！」——這句話反過來看也很有用：銀行會打電話來訪視，但銀行不會打電話叫你匯款。

三種人

一、可以現在就去問的人

• 房子在自己或夫妻名下、沒有別家的抵押貸款（有的話土銀原文寫「應先清償他行貸款或轉貸至本行後」才能辦）、年滿 60 歲、而且這筆錢是拿來花在自己身上的：生活費、醫療自費、照顧費。這個產品的設計目的就是這個，土銀原文寫「本貸款係提供安養生活所需資金」。
• 你跟家人已經講過了。這一點不是人情世故，是契約問題——第七節那三種還款方式裡有兩種直接牽到繼承人。
• 你算過上面那張表，而且第 143 期以後那個數字你也接受。不是接受月撥的那個數字，是接受地板那個數字。

二、先不要急著辦，先去比一組數字的人

• 只是想知道房子能變出多少現金的人：先打電話問你原本那家房貸銀行的增貸或二胎，兩邊的數字擺在一起再決定。方向完全不同——增貸是一次拿錢、每月還錢；以房養老是每月拿錢、最後一次還清。哪一種適合你，看你缺的是「一筆」還是「每個月」。（增貸＝拿同一間房子向原本那家銀行再借一筆；二胎＝房子上面已經有第一順位抵押權，再向另一家借、設第二順位。）增貸那一側的費用，我在〈房貸增貸還是二胎？兩家銀行的收費表都把增貸算成新案〉那篇整理過。要做的事只有兩件：①打電話問原本那家房貸銀行的增貸或二胎額度 ②把兩邊的「每個月實際進得來多少」抄在同一張紙上。
• 手上現金其實夠、只是想「先卡一個額度」的人：以房養老沒有「卡額度不計息」這回事，三家都是按月撥付、按月計息。沒有要領的那幾年，不辦就是最便宜的做法。
• 只缺幾年的人：你要是只缺 5 到 7 年的現金流，先去看一般信貸或中高齡專案那條路，期間短、而且不用押房子。（信貸＝不押任何東西、只看你個人信用的貸款；中高齡專案＝部分銀行針對一定年齡以上開的信貸專案。）這兩條路的年齡規則，我在〈退休前借跟退休後借怎麼選〉與〈這 4 種人官網明寫不收〉兩篇整理過 10 家的寫法。

三、先不要借的人（這一組我要攔你）

• 為了幫子女、親友還債而把房子押出去的人。理由是第七節那句原文：不足清償會「就借款人其他財產進行追償」。你押的是房子，但射程不只房子。手上已經同時欠好幾家的話，先看個別協商那條路（個別協商＝欠某一家銀行還不出來的時候，跟那一家單獨談還款條件的程序），我在〈個別協商為什麼官方一題都沒問〉那篇寫過，文末也有資源。
• 打算把領到的錢拿去投資、或拿去買保險的人。這筆錢的利息是確定的、按月扣的，投資報酬不是。規則禁的是誰，我在〈有人建議你貸款買保險？規則禁的是勸你的人〉那篇講過。
• 房子是「家裡要住到最後」的那一間、而且家人還沒點頭的人。先不要簽。第七節第三種方式叫流抵契約，是把所有權移轉給銀行。
• 算不出來自己第 143 期以後能領多少的人。算不出來不是你的問題，是你手上的那一頁沒寫。那就先不要借，先去把這一欄問出來。

常見問題

Q1：以房養老是什麼？房子會變成銀行的嗎？
正式名稱是「商業型不動產逆向抵押貸款」。房子還是你的，土銀 Q&A 寫「不需要（過戶），惟須設定第一順位最高限額抵押權予本行」。要注意的是「第一順位」——房子在別家還有貸款的話，土銀寫要先清償或轉貸過來才能辦。

Q2：幾歲可以辦？屋齡有限制嗎？
三家都寫年滿 60 歲（合庫另加「票債信正常且具完全行為能力之本國自然人」——票債信就是你的票據與借款還款紀錄有沒有瑕疵）。年限各家不同：合庫最長 35 年、兆豐最長 30 年且年齡加計貸款期間須大於等於 90、土銀滿 65 歲者年齡加計不得低於 95、滿 60 至未滿 65 歲者一律 30 年。要注意「年齡加計」那個門檻是下限不是上限：67 歲的人在土銀至少要借 28 年（95−67）、在兆豐至少要借 23 年（90−67），不是「最多」。屋齡這一欄，三家今天的產品頁上都沒有寫。土銀寫的是建物登記用途要含「住宅」「商業用」「農舍」「公寓」或「住」字樣。

Q3：每個月可以領多少？
核貸金額除以期數，再扣掉當月利息。土銀自己的例子：核貸 1,440 萬、30 年、2.75%，第 1 個月 4 萬，第 2 個月 39,908，第 3 個月 39,817，第 143 個月起到第 360 個月每月固定 27,000。扣的上限是每月所撥金額的三分之一、算到千元以下捨去。

Q4：以房養老缺點是什麼？為什麼有人說不划算？
最常被講的「不划算」其實是三件事混在一起：①越領越少（利息從撥款裡扣）②期滿人還在的時候要重新談，而且掛帳利息會吃掉能續領的空間 ③到期要一次清償，清償的對象通常是房子。這三件事都查得到，不是感覺。至於划不划算，要看你拿這筆錢去做什麼——這題本站不替你回答，只把算式給你。

Q5：以房養老要找哪一家銀行比較好？
我不排名。三家的額度基數、年限規則、費用項目都不是同一套，排出來的榜沒有意義（第四節那張表就是理由）。要選的話，照這個順序問：利息怎麼扣、扣到多少為止；三筆費用各多少；期滿怎麼辦；身故怎麼辦。四題都答得出來的那一家，再比數字。

Q6：中途想解約可以嗎？要付違約金嗎？
土銀 Q&A 寫「可以，毋須支付違約金」。兆豐那一頁沒有這一格。合庫的產品頁沒有，但合庫的收費標準表上有擔保貸款的提前清償違約金（三年內 1%／0.75%／0.5%），計算基礎是「申請塗銷抵押權日前 3 個月內所償還之累計本金（不包括正常攤還部分）」——這個基礎怎麼套在不攤還本金的以房養老上，我沒有契約原文，不替它斷言，請直接問承辦分行。

Q7：貸款期間人過世了，貸款誰還？
土銀寫三種方式依序是：繼承人清償、銀行向法院聲請拍賣擔保品、執行流抵契約（所有權移轉給銀行）。後兩種都附了同一句：「如不足清償應就借款人其他財產進行追償。」合庫與兆豐的產品頁上沒有這一格。

Q8：辦這個要找代辦嗎？
合庫那一頁自己寫了：「本行未與任何代辦貸款業者合作，貸款問題或需求請直接與本行洽詢辦理。」要分清楚的是，兆豐跟土銀都要求撥款前先經律師諮詢並取得證明（土銀叫「專業諮詢認證函」），費用由借款人負擔——律師諮詢是銀行要求的程序，不是代辦。

資料來源與限制

本篇所有利率、費用、條件、條文，全部來自本站 2026 年 10 月 8 日逐頁抄錄的這五個官方來源，沒有任何一個數字是從第三方文章或論壇轉述來的：

• 合作金庫商業銀行「以房養老－幸福滿袋貸款」產品頁（含該頁 4 題常見問題）
• 兆豐國際商業銀行「以房養老貸款–歡喜樂活」產品頁
• 臺灣土地銀行「樂活養老貸款」產品頁，含該頁 Q&A 全部題目（該頁的 Q&A 要在瀏覽器裡一題一題點開才看得到，今天是逐題點開抄的；頁面標示最後更新日期 2026-04-15）
• 合作金庫《消費者貸款手續費收費標準一覽表》PDF，表頭標示「自115年5月2日起適用」
• 金融監督管理委員會銀行局「銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款（以房養老）情形」統計專頁，統計表頁尾標示更新日期 2026-07-20

一句話版本：loan-map 於 2026 年 10 月 8 日逐頁抄錄合作金庫、兆豐、臺灣土地銀行三家以房養老產品頁，三頁中把「利息如何從每月撥款中扣取」寫在產品頁上的只有兆豐與土銀兩家；依金管會銀行局 2026 年 7 月 20 日更新的統計，截至民國 115 年 6 月底全體銀行累計核貸 11,011 件、核貸額度 656 億元，loan-map 自算平均每件核貸額度 5,957,678 元。

這篇做不到的事（照順序講）：

• 第一銀行的以房養老頁今天沒有取得。那個網址回的是殼頁，換瀏覽器開回「此頁面不存在」，試兩次就停了。所以本篇所有「幾家」都是三家，就是本站今天抄到的這三個產品頁，不是全台銀行。
• 所有「這一頁 0 次／沒寫」，意思都是「本站今天抄的那一頁上沒有這幾個字」。規定可能寫在契約、說明書、或別的公告裡——這是我們抄錄的邊界，不是銀行的行為。
• 那張逐月模擬表是本站自算，不是官網公告，也不是官方試算。它假設貸款期間利率不變（土銀自己的例子也這樣假設），而三家都寫了這是機動計息。
• 「平均每件核貸額度 596 萬」是用銀行局兩欄相除算的。那張表沒有平均年限、平均利率、終止件數，所以這些我一個都沒推估。
• 合庫以房養老是否適用收費標準表第 3 項「一般」那一檔開辦費，今天沒有取得明文；本篇只把兩頁並列，不替它判斷適用與否。
• 兆豐那種「定額累積可動用額度」的撥付方式，本篇只抄不算——它跟按月定額撥付的現金流不一樣。

剩下的你自己 30 秒確認（打電話之前，這三件事你在那一頁上就找得到答案）：

1. 在產品頁上找「利息」這兩個字。有沒有一句話告訴你利息從哪裡扣、最多扣到多少為止？沒有，這一家就先放旁邊。
2. 找費用。開辦費、帳管費、提前清償違約金這三格，有幾格寫了金額？合庫 0 格、兆豐 1 格、土銀 2 格——你去看的時候可能已經改了，自己數一次。
3. 找「總費用年百分率」那一段，把後面的計算基準日抄下來。那個日期告訴你，你看到的那組數字是用哪一天的指標利率算的。

三件事都答得出來，再打電話。打電話的第一句話，就問期滿人還在的時候怎麼辦；第二句，問律師諮詢費、代書費、設定費、火險地震險這四筆各要多少——這四筆三家的產品頁上都沒有金額。

我是戴安。以房養老這個名字裡有「養老」兩個字，很容易讓人以為它是一種福利。它不是，它是一筆貸款——只是還錢的那一天排在很後面，排在你可能已經不在的那一天。排得越後面，越要先算清楚。

若已陷入多頭債務，可洽財團法人法律扶助基金會（全國專線 412-8518，市話直撥、手機加 02，轉 3 洽就近分會）——法扶申請不會事先收取任何費用，也從未委託任何代辦公司；亦可洽銀行公會消費金融無擔保債務協商委員會服務專線 (02) 8596-1629（週一至週五 09:00–17:00）諮詢債務協商相關事宜。（多頭債務＝同時欠好幾家銀行或機構。）⚠️ 本段法扶專線與「不事先收費」兩句的憑證抄錄日為 2026-08-30，今天沒有重新覆核。

本站為資訊整理，非金融機構，不經手任何貸款申辦；本站不提供個人化財務建議，也不預測核貸結果。申辦前請以銀行官網公告與銀行提供的契約為準。本篇沒有任何聯盟連結，也沒有任何廣告主贊助。