首購房貸比較：這 3 種人不適合只看「X%起」——同一家銀行兩頁，同一個首購方案兩組利率

你在查首購房貸哪一家划算，但你真正要決定的是：不符合新青安、或那一次已經用掉了的時候，你要挑哪一家銀行自己的首購方案。

先給答案：首購房貸，我會先看「起」字旁邊那一欄

先把三個詞講成白話，後面才看得懂。

• 「X%起」：產品頁大字寫的那個數字，是這個方案利率區間的最低那一端。它是真的，但它屬於某一群人；頁面上有沒有寫那群人是誰，每一家不一樣。
• 總費用年百分率：利息加上開辦費、帳管費這些錢，全部攤回去之後的真實年成本。官網每一頁都會附一句「總費用年百分率不等於貸款利率」，那句話是真心話。
• 計算基準日：那組年百分率是用「哪一天的指數」算出來的。基準日愈舊，你看到的那組數字離今天愈遠。

心智模型（整篇只給你這一句）：「X%起」講的不是價錢，是門檻；決定你站不站得進去的，是它旁邊那一欄。

這件事跟婚宴會館門口那塊「每桌 12,800 元起」的立牌是同一回事。那個數字是真的，真的有人用那個價錢開了桌；但立牌下面那行小字寫著「平日、滿 20 桌、不含服務費」，決定你最後付多少的是小字那一行，不是大字那個數字。而且同一家會館，官網掛的那張方案表跟店裡那張，有時候不是同一版。房貸頁上的「X%起」也一樣：大字是「起」，小字是「適用對象」。今天我讀的這幾頁裡，把小字那一欄單獨列出來的，只有一家。

所以我會照這個順序看，三步：①這一頁有沒有寫「適用對象」 ②那個「起」的另一端（上緣）寫在哪裡 ③這一頁的計算基準日是哪一天。三格都有的那一頁，你才算得出自己的那一筆。

這張表只放一個方案——國泰世華的政策性首購——因為它是今天唯一一個名字裡有「首購」的東西。四列裡上面兩列抄自它的產品頁，下面兩列抄自它的房屋貸款總覽頁，同一天、同一家、同一個方案。差額是 199,460 元（2,267,769 減 2,068,309，拿表上那兩格直接相減就是這個數），月付差 769 元；199,460 元拿總覽頁下緣那一列的月付 8,597 元去除，等於 23.2 期月付——在二十年的貸款裡，差出將近兩年的繳款。

先講一句對我們自己不利的話：這四列不是四個方案，是同一個方案的四種寫法。上面兩列與下面兩列之所以對不起來，最合理的解釋是基準日不同（產品頁 114/05/24、總覽頁 109/10/05），而不是哪一邊寫錯——兩頁都在同一句話裡自己寫明「年百分率計算基準日及日後年百分率會依實際借款期間、利率調整等因素而變動」。你實際拿到的是哪一組，要等核貸通知，官網兩頁都不會替你決定。

「首購」這兩個字，今天在這幾頁上出現幾次？

這是本篇的地基：先數字串，再談比較。下面每一格都是今天用 curl 讀官網原文數出來的，不是估的。

這是我 2026 年 10 月 16 日去官網抄的，會變。

所以「首購房貸比較」這個詞，實際上比的不是六個首購方案，是六家的一般購屋方案，加上一筆政府的住宅補貼。知道這件事，你就不會再去找「哪一家首購利率最低」——那個排行榜不存在，因為榜上沒有選手。

那個「X%起」，到底是寫給誰的？今天只有一家把它寫出來

下面這張表只問一件事：這一頁有沒有告訴你，那個「起」是誰的？利率欄一律照官網原文抄，官網只寫下緣的，我就只寫下緣，上緣那一格寫「官網沒寫」，不替它補。

這是我 2026 年 10 月 16 日去官網抄的，會變。

所以我會先看國泰世華那一列，理由不是它便宜，是它是今天唯一一頁讓你自己判斷得出「這個數字是不是給我的」。王道那一欄值得單獨講一句：它確實有「適用對象」四個字，但寫的是 18 到 65 歲的本國人加一順位抵押——那是誰可以申請，不是誰拿得到 2.45%。這兩件事長得很像，差別在你送件之後才會發現。

還有一個今天沒人寫的格子：六家裡沒有任何一頁告訴你，從下緣到上緣之間，銀行是看什麼決定你落在哪裡的。國泰世華三頁都寫同一句「本行將依客戶收入負債比等綜合評量審查決定是否核准貸款以及貸款金額、利率、費用等條件」，台新寫「保留最終審核核貸與否、貸款金額、貸款利率及各項條件之權利」。這就是為什麼本站不排名、也不預測你會拿到哪一格——連寫規則的人都把這一格留白了，我更沒有憑證替它填。

為什麼同一家銀行、同一天，兩個頁面寫出兩組數字？

這是本篇最值得你記住的一件事，而且它不是推論，是兩個網址當天同時打開的結果。

這是我 2026 年 10 月 16 日去官網抄的，會變。

1,692 天大約是四年七個月。而總覽頁上那個基準日，離今天已經 2,202 天，超過六年。這不代表國泰世華寫錯，也不代表它的利率是六年前的——它同一句話就寫了「年百分率計算基準日及日後年百分率會依實際借款期間、利率調整等因素而變動」。但對你來說有一個很實際的後果：你從搜尋結果點進去的，通常是總覽那一頁，而那一頁的數字跟產品頁不是同一組。一頁之差，在 200 萬、20 年上就是 199,460 元。

這種方案先跳過：開辦費、帳管費、提前清償違約金這三樣，有一樣沒寫在產品頁上的，先跳過。不是因為它貴，是因為它不讓你算。今天六家裡，把這三樣都寫在同一頁的，是國泰世華（帳務管理費 20,000 元＋「住宅補貼貸款額度內免收提前清償違約金」）與王道（開辦費 7,800 元＋三年內分段違約金 1.5%／1%／0.5%）。玉山那一頁的費用欄寫的是「各項相關費用 15,000 元起」——費用欄也出現「起」字的時候，我不會拿它去跟別家的定額相比，因為那不是同一種數字。

把 20,000 元的帳管費攤回去看，會比較有體感：20,000 除以 240 期＝每期 83 元。單看一期不痛，但它是在你利率之外多付的，而且撥款那天就一次收走。

這 3 種人不適合照「X%起」去挑銀行

不是說那個數字沒用，是說對這三種人來說，它會把你帶到錯的那一欄去比。

第一種：已經拿到、或拿得到「購置住宅貸款利息補貼證明」的人

你要比的不是銀行的「X%起」，是哪幾家承辦這一筆，以及補貼額度以外的那一段怎麼算。國泰世華那一頁把門檻寫得很清楚：要符合內政部住宅補貼資格、要取得各縣市政府核發的補貼證明，而且「補貼證明文件核發日起一年內需完成貸款契約簽訂」——這是一個有時限的東西，不是一個利率。額度也寫死了：臺北市最高 250 萬、新北市最高 230 萬、其餘直轄市與縣市最高 210 萬。你的房子超過這個數字的那一段，走的是另一個方案、另一組利率，兩段要分開算。

第二種：名單上沒有你的人

國泰世華「優質客戶」那一欄把名單寫出來了：醫師、律師、會計師、建築師、精算師、不動產估價師、引水人、驗船師、法官、檢察官，加上公教與公營事業正式員工、該行認定的優良企業員工、既有往來優質客戶。名單上沒有你，那個 2.66% 起就不是你要比的數字——你要比的是一般購屋那一檔（同一家、同一天寫的是 2.72%~4.06%）。我不會拿「優質客戶」的下緣去跟別家的一般購屋比，那是兩張不同的名單。

第三種：還沒決定買哪一間、只是先看利率的人

房貸的利率不是跟著銀行招牌走，是跟著那間房子走。六家裡沒有一頁敢寫「你會拿到幾趴」，寫的都是「本行保留核貸與否及各項條件之權利」。房子還沒定下來以前，你比到的每一個數字都少了一個分母。這段期間值得做的事只有兩件：把補貼資格查清楚，以及把自己的月付上限先算出來。

下面這張是對號入座表，三種人以外還有一格，是本站這一週另外寫過的題目。

這題在三種人身上，答案完全不一樣

一、現在就該去把「補貼證明」這件事問清楚的人

準備買第一間、而且家戶條件可能符合內政部住宅補貼的人。你今天要做的不是比利率，是去確認自己排不排得上那張證明。理由很直接：那一筆的公告利率下緣是 1.187%，一般購屋那一檔的下緣是 2.72%，同一家銀行、同一天、同一張範例表上的兩個數字。順序錯了，你會先花兩個星期比六家的小數點，最後發現真正值錢的是一張你還沒去申請的紙。

二、不用追首購方案、直接比一般購屋就夠的人

不符合補貼資格、也不在優質客戶名單上的人。對你來說「首購」這兩個字沒有任何折扣，你跟所有人比的是同一檔一般購屋。那就把力氣放在三件寫得出來的事上：利率兩端、費用那一欄的名目與金額、提前清償違約金怎麼收。今天這幾頁裡，三樣都寫在同一頁的是國泰世華與王道；把這三樣抄下來，你的比較表就完成了。

三、先不要簽的人

兩種狀況我會先停下來。第一種：房子還沒看定、估價也還沒做，就被要求先簽文件或先付一筆費用。第二種：有人用「我有管道」「幫你把條件弄好看一點」當成拿到下緣利率的方法。這兩種我都不會簽、也不會先付錢。今天讀到的頁面裡，國泰世華與台新都在自己的注意事項裡寫了同一件事——國泰世華逐字是「本行未與任何代辦或行銷公司合作貸款申辦業務，敬請您留意，以免損害自身權益」，台新逐字是「台新銀行未與任何代辦業者或行銷公司合作辦理貸款事宜，請您留意，以免損害自身權益」。銀行自己把這句話印在產品頁上，那就不是我的意見了。

這一種人要走的是官方管道，不是本站的任何連結：住宅補貼的資格與申請期程以內政部公告為準（國泰世華那一頁自己也寫「住宅補貼相關資訊依內政部營建署最新公告為準」）；政策性房貸那一筆的條件以財政部與承貸公股銀行公告為準；申貸或債務協商的免費諮詢，可洽中華民國銀行商業同業公會全國聯合會。若已陷入多頭債務，可洽各縣市法律扶助基金會。

常見問題

首購房貸利率是多少？

沒有一個叫「首購房貸利率」的數字。今天抄得到的是：政策性首購（住宅補貼）國泰世華產品頁寫 1.187%~1.762%、總費用年百分率 1.29%~1.87%；該行一般購屋寫 2.72%~4.06%、年百分率 2.83%~4.18%；台新購屋房貸 3.00%~4.49%、年百分率 3.04%~4.55%；王道一般房貸 2.45%~4.2%、年百分率 2.5%~4.25%；玉山 2.88%~3.70% 起、年百分率約 2.96%~3.79% 起。這些都不是首購專案，是一般購屋方案；你是不是首購，今天在這幾頁上不影響利率欄。

首購房貸的條件是什麼？

要看你問的是哪一筆。政策性那一筆的條件寫得很具體：符合內政部住宅補貼資格、取得各縣市政府核發的購置住宅貸款利息補貼證明、核發日起一年內完成簽約，額度上限 250／230／210 萬（臺北市／新北市／其餘）。銀行自營那一邊今天沒有「首購」這個條件欄；王道寫的申請資格是本國人 18~65 歲加一順位抵押設定，其餘三家這一欄沒寫。

首購可以貸到九成嗎？哪一家成數比較高？

本站不排名，也不預測你會拿到幾成。今天這幾頁上寫得出成數的，國泰世華優質客戶與一般購屋兩頁寫的都是「最高 8 成」，而成數乘的是銀行鑑價金額、不是你的成交價。再往上的空間牽涉到中央銀行不動產抵押貸款業務規定——那份原文本站到今天還沒拿到，所以它寫什麼，本篇不寫、也不推論。成數這一題的完整拆解在本站另一篇（見文末內鏈）。

首購房貸要怎麼試算？

本篇那張表就是示範：拿官網自己的範例前提（200 萬、20 年、本息平均攤還），把利率兩端各算一次，再把費用加回去。公式是月付＝本金×月利率÷(1−(1+月利率)^−期數)。重點不是算得多準，是你有沒有把上緣也算一次——只算下緣那一次，等於只看了立牌上的大字。逐欄的試算頁普查在本站另一篇。

首購房貸優惠跟新青安是同一件事嗎？

不是。新青安（青安貸款）是財政部的政策方案，由承貸公股銀行辦理，有自己的資格、額度與期程；本篇講的「政策性首購」是內政部住宅補貼那一條線，銀行端承作，額度上限 250／230／210 萬。兩者的主管機關、額度、文件都不一樣，不要混在同一張表裡比。新青安的本體在本站另一篇。

首購房貸可以選 40 年嗎？

今天這幾頁寫得出年限的是：國泰世華政策性首購最長 20 年、優質客戶與一般購屋最長 30 年，王道最長三十年，台新那一頁年限欄沒寫在範例裡。40 年這一格今天在這幾頁上沒有。年限拉長之後月付與總還款各會怎麼動，本站另有一篇逐格對照。

哪一家銀行首購房貸比較好辦？

本站不回答這題，也不會導流到任何宣稱能提高核准機會的地方。理由在正文裡：六家的注意事項都把核貸與否、利率、額度寫成「本行保留權利」，國泰世華與台新還各自寫明未與任何代辦或行銷公司合作。我沒有憑證可以回答這題，猜了對你沒有幫助。

資料來源與限制

更新日 2026 年 10 月 16 日｜查息日／抄錄日 2026 年 10 月 16 日。本篇所有利率、費用金額、條款文字，都是當天用 curl 讀官網原文抄下來的，沒有一個數字來自第三方轉述或估算。本日取得正文的是：

• 國泰世華〈房屋貸款商品〉總覽頁、〈政策性首購房屋貸款〉、〈優質客戶購屋貸款〉、〈一般購屋貸款〉共 4 頁
• 台新銀行〈購屋房貸〉產品頁（含總費用年百分率計算範例與計算基準日民國 115 年 6 月 21 日）
• 玉山銀行〈房屋貸款〉活動頁（活動期間 2025/12/24–2026/12/31）
• 王道銀行〈一般房貸〉產品頁（計算基準日 2026 年 3 月 23 日）
• 兆豐銀行〈購置住宅貸款〉（今天這一層是四個方案的選單，零數字，與 10-11 當輪結果一致）

本輪沒拿到的（這是限制，不是結論）：

1. 永豐銀行房屋貸款頁：今天三條路徑都回同一個 1,785 個可見漢字的導覽殼，連兩次失敗就停手，本篇一律寫「本輪未取得」。
2. 台北富邦房貸產品頁：今天回 258 個可見漢字的殼頁，同樣列為本輪未取得。
3. 中國信託、聯邦、遠東商銀：房貸產品頁本站已連續多輪未取得，今天沒有改善。搜尋建議裡確實有人在問這幾家，我今天答不出來，也不拿別家的數字替它填。
4. 中央銀行〈對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定〉原文：本站一份未取得。成數那一格的上限掛在它身上，而我連它寫什麼都不知道——這是本站房貸這一側目前最該補的一份文件。
5. 各家房屋貸款契約書本體：一份未取得。利率落在區間哪一端、怎麼調整，終極答案在那一層。
6. 國泰世華兩頁數字不同的原因：本站只確認「兩頁的基準日不同」，不確認哪一頁才是現行，也不替它推論原因。

剩下的你自己 30 秒確認（都在你點得到的那一頁上）：

1. 你看的那一頁，最底下那行「計算基準日」寫的是哪一年——民國 114 年以後跟 109 年，是兩組不一樣的數字。
2. 那個「X%起」旁邊有沒有一欄寫「適用對象」——沒有那一欄，你就算不出這個數字是不是你的。
3. 費用那一格寫的是定額還是「X 元起」——出現「起」字的費用欄，不能拿去跟別家的定額比大小。

本篇不寫、也不推論的：核貸會不會過、你會被核在幾成或哪一段利率、哪一家審核比較寬、怎麼讓條件看起來好一點。本篇所有的狠話只對條款、費用名目與揭露寫法講，不對過件、成數、身分講；也不點名任何代辦公司或同業。

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loan-map 2026 年 10 月 16 日逐頁抄錄 5 家銀行 8 個購屋房貸頁面：「首購」二字整批命中 2 次，其中銀行自營的首購專案 0 個；把「適用對象」單獨列成一欄的 2 家（國泰世華、王道），其中寫出「誰拿得到下緣利率」的 1 家；同一家銀行的總覽頁與產品頁對同一個政策性首購方案公告兩組利率（0.312%~0.887% 與 1.187%~1.762%）與兩個計算基準日（民國 109 年 10 月 05 日與 114 年 05 月 24 日），相差 1,692 天，以該行自己的 200 萬元、20 年範例前提計算，兩組的總還款差 199,460 元。

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