房貸試算怎麼算？第一次辦先搞懂這件事：五家官方試算頁，費用那一格有人拆成四格、有人一格都沒有

更新日期：2026 年 10 月 15 日｜官網原文抄錄日：2026 年 10 月 15 日（台新、國泰世華、兆豐、臺灣土地銀行、華南銀行的房貸產品頁與官方試算頁）｜本站為資訊整理，非金融機構。

我是戴安。你在查房貸試算，真正要決定的不是月付多少，是你要在哪一頁算、哪幾格非填不可。

⚡先給答案：我會先看試算頁上有沒有「費用」那一格

我今天把九家銀行的房貸試算頁原始頁面整頁抓下來逐字讀（不是看截圖，也不是看別人整理的），讀得到內容的有五家（臺灣土地銀行、兆豐、國泰世華、台新、華南），另外四家取不到（王道、玉山、台北富邦、永豐，狀況寫在文末限制段）。五家對下來，結果比我原本預期的亂：

• 把費用拆得最細的是臺灣土地銀行——四個欄位，每一格都寫了名字（徵信查詢費、信用保險費、帳務管理費、其他費用）。但它算完不給你年百分率。
• 會幫你算出總費用年百分率的只有兆豐和國泰世華兩家。可是這兩家都只給你一格「費用」，要你自己把那幾筆加好再填進去。
• 台新把費用金額（8,000～10,000 元）和年百分率（3.04%～4.55%）都公告在產品頁上了，它自己的試算器卻連一格費用欄位都沒有。

你這種情況我會先看「那一頁有沒有費用欄位，以及欄位旁邊有沒有告訴你填哪幾筆」。有欄位沒說明的，先去同一家的收費標準頁抄一次金額再回來填；連欄位都沒有的，它就只是一台月付計算機，不要拿它去比兩家銀行。

心智模型：試算器只算你填進去的東西。你沒填的那一格，它不會提醒你——它會給你一個很像答案的答案。

只有我們算得出來的那張表：同一筆錢，總共還多少

下面這張表在比什麼：拿兩家銀行自己公告的計算範例前提（200 萬、20 年），把它們公告的利率區間兩端和費用兩端排進去，算出官網沒有寫出來的那個金額——總共還多少。

表裡會看到「總費用年百分率」：利率只算利息，總費用年百分率把手續費那幾筆也攤進去一起算，所以它永遠大於或等於利率。兩個數字差幾個百分點，就是費用的重量。

所以我會選哪一欄：最右邊那一欄。先看國泰世華優質客戶那兩列，因為它們是同一家、同一組公告區間，兩件事可以乾淨地分開：費用那一格從 5,000 填到 20,000，總還款多 15,000 元；利率從 1.61% 走到 2.38%，總還款多 174,986 元。同一家、同一組區間，利率的重量是費用的 11.7 倍。

換成你熟的單位（分母用這一組下緣的月付 9,752 元）：費用那一格大約 1.5 期月付，利率那一端大約 17.9 期月付。台新那兩列的落差更大——表上兩個「總共還」相減是 374,059 元，用台新下緣月付 11,092 元換算約 33.7 期，用上緣月付 12,642 元換算約 29.6 期；不管用哪一邊的月付算，都是將近三年的房貸。最右上那個「比借的多還 1,044,127 元」，等於在二十年裡多繳 83 期月付。

還有一列這張表放不下：台新同一個購屋房貸，手續費另外有 50,000 元那一檔（條件是不綁限制清償期間）。用上緣 4.49% 算，總共還會變成 3,084,127 元，比 10,000 元那一檔多 40,000 元，約 3.2 期月付——而官網的計算範例不會幫你算這一檔。

五家官方房貸試算頁，欄位逐格對

這張表在比什麼：不是比誰算得準，是比它讓你填什麼。欄位名稱全部照頁面原文抄，抄錄日 2026-10-15。

這是我 2026-10-15 當天 curl 這五頁抄下來的欄位，銀行改版就會變。華南那五張試算表（有寬限期／無寬限期／部分提前償還／部分優惠期間定額償還／月繳本息）的清單名稱取得了，但表格本體在網銀網域，當日回傳 0 個可見漢字，所以欄位本輪未取得。

這種試算頁先跳過：只讓你填金額、年限、一個利率，三格填完就給你月付的——那個數字不用拿去比方案。它沒有錯，它算的只是「這筆錢按這個利率攤 20 年」；你撥款那天要付的錢、前兩年的優惠利率、寬限期，它一格都沒問你。

費用那一格填進去，數字會變多少？

這是今天最意外的一格。我把兩家銀行公告的利率和年百分率並排相減（相減是本站做的，官網沒有這樣呈現）：

• 國泰世華 政策性房貸：利率 0.312%～0.887%，年百分率 0.34%～0.99%——費用把它推高 0.028～0.103 個百分點。
• 國泰世華 優質客戶購屋：利率 1.61%～2.38%，年百分率 1.64%～2.49%——推高 0.030～0.110 個百分點。
• 台新 購屋貸款：利率 3.00%～4.49%，年百分率 3.04%～4.55%——推高 0.040～0.060 個百分點。

也就是說，房貸這一側，那一格最多只動 0.11 個百分點。

然後你把它拿去跟信貸那一側比：我們在〈信用貸款月付金試算〉那篇算過，信貸的費用一項就能讓年百分率比利率高 2.21 個百分點。同一筆開辦費，在信貸那邊是 2.21 個百分點，在房貸這邊是 0.03 到 0.11 個百分點。

原因不難懂，就是除法：房貸那 8,000 元要攤進 240 期，一期分到 33 元；信貸那 9,000 元只攤進 60 期，一期分到 150 元。同一種費用，攤到每個月，房貸這邊不到信貸那邊的四分之一。這不是哪一家比較佛心，是分母的問題，兩側的費用金額都是銀行自己公告的。

先講一句對我們自己不利的話：既然只動 0.11 個百分點，那我前面叫你去找費用欄位，是不是在小題大作？不是。費用那一格的意義不在金額，在它會不會逼你去翻另一頁——而那另一頁上，同一筆手續費有三個價。下一節就是這件事。

那一格到底填哪幾筆？四個官方寫法擺在一起看

臺灣土地銀行：直接把名字列給你

它的試算頁把費用拆成四個獨立欄位：徵信查詢費、信用保險費、帳務管理費（提領手續費）、其他費用。你不用猜那一格包含什麼，欄位名字就是清單。這一頁最適合拿來當「我該去問哪幾筆」的檢查表。

兆豐：欄位下面寫了一行翻譯

它只有一格「貸款費用」，但欄位下方印著一行原文：「開辦費→開辦手續費、徵信費→信用查詢費。」同一頁還附了一段白話定義（原文）：「總費用年百分率……也稱作貸款的實質年利率，就是把貸款要繳的所有費用包括手續費、多階段利率、開辦費用、徵信費、帳務管理費等等的成本計算加總後，依照貸款時間，將實際的貸款成本（費用）平均分攤在所需繳款的期數內。」這段是銀行自己寫的，比我重新解釋一遍可信。

國泰世華：欄位旁邊什麼都沒寫

「相關費用　元」，就這樣。它的房貸頁另有一個問答「辦房貸會有哪些費用?」，列了帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費（原文寫「依各銀行規定辦理」），還有設定登記規費、代書費、火險、地震險——但那一段自己標了「以上資訊為市場常見訊息，僅供參考」。所以那不是國泰的收費公告，我不會把它當收費標準填進試算器。它真正的公告金額有兩處：房屋貸款頁的計算範例原文寫「各項相關費用總金額：新臺幣5,000元~20,000元。」，〈個人貸款業務收費標準一覽表〉上寫房貸帳務管理費（新／增貸案）20,000 元，註 2 寫「各項相關費用總金額不得逾二萬元」。招牌表那兩端的 5,000 與 20,000，就是抄這裡來的。

台新：產品頁寫得很清楚，試算器沒有那一格

台新購屋貸款的計算範例原文寫著「各項相關費用總金額：NT$8,000~NT$10,000/筆」。但在它的收費標準表上，同一筆購屋房貸手續費有三個價：自住案件每件 8,000 元（註 1 寫明「適用限制清償期間 3 年之案件」）、限制清償期間 1 年每件 25,000 元、無限制清償期間案件每件 50,000 元。

這就是費用那一格真正的重量：你要填 8,000 還是 50,000，決定權不在銀行，在你答應被綁幾年。而那三個數字一個都不在試算頁上，也不在產品頁的計算範例裡。綁約那一段我們單獨寫過一篇：〈房貸綁約要綁滿 3 年才看得出的問題〉；五家手續費怎麼差的在〈辦房貸前必看的 5 件事〉。

講一個生活裡的對照你就記得住：汽車定保的工單，有的廠把「人工」和「零件」分開列，有的廠只給你一個總數。兩張單子最後可能一樣錢，但只有分開列的那張，你下次知道該問哪一格。土銀那四個欄位就是分開列的工單，台新那一頁是只給總數的——差別不在誰比較貴，在你有沒有辦法核對。

比費用更該盯的那一格：利率可不可以分段填

房貸很少是一個利率走完全程。前兩年一個數字、之後跳回另一個數字，是這個產品的常態。所以試算頁上「利率計算方式」那一排，才是真正會改變月付的欄位。

五家裡面：兆豐寫「單一利率／兩段式利率／三段式利率」，國泰世華寫「單一利率／兩段式利率／三段式利率」，臺灣土地銀行寫「一段／二段／三段」，台新那一頁只有一格年利率。

意思很直接：在台新那一頁，你沒有辦法填出「前兩年優惠、第三年跳回去」這件事，它算出來的是「全程都用同一個利率」的月付。那個數字不是錯的，是它回答的問題跟你要問的不一樣。利率跳回去那一個月會跳多兇，我們在〈房貸寬限期官網沒明說的 5 個細節〉裡算過；同一個利率下年限拉長會發生什麼，在〈房貸 30 年還是 40 年〉。

寬限期那一格五家都有，但單位不一樣

先說這一格是什麼：寬限期就是前面幾年只付利息、本金先不還。月付看起來變小，但那幾年你欠的錢一塊都沒少，寬限期結束那個月才開始真的還本金，月付會往上跳一階。這是唯一五家都沒漏的欄位，只是寫法各走各的：兆豐用「月」，國泰世華用「年」，臺灣土地銀行叫「本金寬限期」而且年、月兩格都給，台新做成四個按鈕（0 年／1 年／2 年／3 年），頁上註明「最長 3 年，若無寬限期請選擇 0」，華南則是把「有寬限期」和「無寬限期」做成兩張不同的試算表。

填的時候只有一件事要小心：單位看錯一次，三年會變三個月。兆豐那一格寫的是月，你習慣性填「3」，算出來的是寬限三個月的月付。

另外，試算頁讓你選寬限期，不代表那個方案給你寬限期，也不代表選了不用錢。台新收費標準表上「申請寬限期」每件 5,000 元。寬限期到期那一步怎麼走，看〈房貸寬限期到期，展延還是轉貸怎麼選〉。

官方試算頁算出來的月付，會跟我核貸後一樣嗎？

五頁自己都寫了答案，而且寫得比我敢寫的還保守，我直接抄原文：

• 兆豐：「本服務試算內容及結果僅供參考，不作其他用途使用，無關核貸與否或實際核貸條件。」
• 國泰世華：「本試算結果係以每月 30 天為計算基礎，僅供參考，實際貸款條件仍以本行提供之產品為準。」
• 臺灣土地銀行：「本試算僅在利率不變下適用，計算結果為一近似值，僅供參考。」

土銀那句「僅在利率不變下適用」是五頁裡最誠實的一句。房貸多半是機動計息，利率一動，你算的那張表就過期了。

所以試算頁的用途不是預測你會拿到什麼條件——本站不預測核貸結果、不預測你會落在利率區間哪一端、不預測成數，那些只有核貸通知會告訴你。試算頁的用途是：在你打電話之前，先把「我要貸多少、貸幾年、撥款那天要付哪幾筆」這三件事算成具體數字。

可引用句：loan-map 於 2026 年 10 月 15 日逐頁抄錄五家銀行官方房貸試算頁，其中取得欄位層級資料者 4 家；這 4 家中，設有費用輸入欄位者 3 家（臺灣土地銀行 4 格、兆豐 1 格、國泰世華 1 格），會在試算結果中輸出總費用年百分率者 2 家（兆豐、國泰世華），同時具備費用欄位、欄位說明與年百分率輸出者 1 家（兆豐）。華南的試算表本體在網銀網域，本輪未取得，不計入欄位層級分母。

試算之前還有一件事要先確認：你填進去的那個利率，是從哪一頁抄來的。同一家銀行兩個頁面，同一個方案可以差到 199,460 元——見〈首購房貸比較：那個「X%起」是寫給誰的〉。

三種人

常見問題

房貸試算公式是什麼？

本息平均攤還的月付＝本金×月利率÷(1−(1+月利率)^−期數)，月利率＝年利率÷12。本站這篇所有月付都是用這條算的。兩種攤還方式差在哪，看〈本息平均攤還繳滿 32 期才還掉一半本金〉。

房貸試算 excel 自己做，跟銀行官方試算頁差在哪？

差在欄位，不差在公式。公式就上面那一條，Excel 的 PMT 也是這條。官方試算頁多出來的是「費用」「利率分段」「寬限期」這幾格，以及其中兩家會順便把年百分率算給你。自己做表最容易漏的就是費用那一格。

試算頁上的「相關費用」要填多少？

去那一家的收費標準頁抄，不要猜。台新購屋房貸手續費 8,000／25,000／50,000 元三檔，差別是限制清償期間 3 年／1 年／無；國泰世華房貸帳務管理費（新／增貸案）20,000 元，註 2 寫「各項相關費用總金額不得逾二萬元」。其他家本輪沒抄到收費標準的，就先填 0，並且知道自己填的是 0。

哪一家銀行的房貸條件比較好？本站會排名嗎？

不排。本站不做銀行排名、不預測核貸結果、不預測你會拿到幾成或哪一端的利率。能比的只有官網公告寫得出來的那幾欄，比法在〈房貸利率怎麼比〉。

有沒有辦法讓試算結果或估價看起來好一點？

本站不寫這個。怎麼把估價做高、怎麼補財力、怎麼讓銀行看不到你別的貸款——這三件事本站不回答、不改寫、不當題目。成數是怎麼決定的，我們只寫官網原文怎麼寫：〈房貸成數評價兩極，原因是一句話〉。

第三方網站的房貸試算工具可以用嗎？

本站只抄銀行官網公告，不評論也不點名第三方試算平台。要判斷任何一個試算工具好不好用，用本文那三格去對就行：有沒有費用欄位、利率能不能分段、寬限期在不在。

資料來源與限制

本篇所有欄位名稱、利率、費用金額、年百分率、免責原文，都是 2026-10-15 當天以 curl 加桌機 UA 直接讀取銀行官網原始頁面後，去標籤逐字檢索得到的，沒有經過任何摘要工具，也沒有引用第三方轉述。

本輪取得 5 家，頁面網址一併附上，你可以自己去算一次：

• 兆豐〈房貸試算〉：megabank.com.tw／房貸試算
• 國泰世華〈房貸試算－每月還款金額〉：cathaybk.com.tw／每月還款金額（同行〈房屋貸款〉總覽另抄）
• 臺灣土地銀行〈貸款試算〉：landbank.com.tw／貸款試算
• 台新〈房貸每月還款金額試算〉：taishinbank.com.tw／房貸每月還款金額試算（同行〈購屋貸款〉產品頁另抄）
• 華南〈貸款試算〉：hncb.com.tw／理財試算（五張試算表與「總費用年百分率試算」皆在網銀網域，本輪未取得表格本體）

另抄對照用的兆豐〈信貸期付金試算〉一頁，用來確認房貸版與信貸版的欄位差（房貸版多了寬限期與三段式利率，信貸版的費用欄位說明寫的是「一般包含：徵信費、開辦費、帳戶管理費等費用」）。

本輪未取得，不得讀成「這家沒有」：王道〈房貸額度試算〉兩條路徑都回 HTTP 301（兩次法則）；玉山房貸試算路徑兩次皆 404；台北富邦試算與產品頁一個 404、一個只有 258 個可見漢字的外殼頁；永豐只取到首頁外殼，試算頁未取得。另外，兆豐〈購置住宅〉產品頁當日回 HTTP 200，但 1,902 個可見漢字全部是導覽與頁尾，產品區塊沒有載入——所以本篇沒有寫「兆豐沒公告利率」，只寫「本輪取不到」，它也因此進不了招牌表。

其他邊界：①招牌表的月付與總還款是本站自算，官網只公告百分比，沒有公告金額。②利率與年百分率相減的那幾個百分點是本站相減的，官網沒有以這種方式呈現。③基準日各家不同（台新那一頁原文寫「本總費用年百分率之計算基準日為民國 115 年 6 月 21 日」，國泰世華那一頁寫「109 年 10 月 05 日及 109 年 3 月 25 日中華郵政二年期定期儲金機動利率」），兩家不是同一個指數，不能並列比大小。④本站不是金融機構、不經手任何貸款申辦、不預測核貸結果；申辦前一律以銀行官網公告與你拿到的約定書為準。

方法：招牌表以貸款金額 2,000,000 元、240 期、本息平均攤還計算，月付＝本金×月利率÷(1−(1+月利率)^−期數)，總還款＝月付×期數＋費用。前提與利率、費用兩端完全沿用台新與國泰世華自己公告的總費用年百分率計算範例（皆為 200 萬／20 年），抄錄日 2026-10-15。設定登記規費、代書費、火險、地震險未計入，因為那不是銀行的收費公告。

剩下的你自己 30 秒確認：

1. 你正在用的那個試算頁，有沒有「相關費用／貸款費用」這一格。
2. 那一格旁邊有沒有寫「要填哪幾筆」；沒寫，就去同一家的「收費標準」頁抄一次金額。
3. 按下試算之後，結果裡有沒有多跳出一個「總費用年百分率」。